五轮进化终立私产权0侧铣刀
2022-06-28 01:40:31 铣刀
五轮进化终立私产权
在土地私有制的年代里,只有揣着一张田契的农民活得才踏实。如果把它上升到理论高度,就叫做“有恒产者有恒心”。
如今,城里人最要紧的是张房契,现代术语表达为“房产证”。但在一切以“公”为先的社会主义国家,如果没有法律保障“私”权,即使有这张“房产证”也担心忽然有朝一日成为“一纸空文”。眼下正在酝酿的《物权法》,也为解决这一问题而“好事多磨”。
公有制和私有制之争,几乎贯穿了改革开放以来中国经济体制改革和发展的全过程。1992年邓小平南方讲话,提出“发展是硬道理”,解决了“姓社姓资”的困扰。但是,如果个人财产权得不到有效保护,那么“先富起来的一部分人”岂不是要提心吊胆地过日子?因此,经济体制改革必然推动私权保护的立法进程。
自上世纪90年代中期开始,作为民法典核心部分的《物权法》即进入国家立法规划议程。2004年私有产权写入《宪法》之后,这一进程明显加快。此番提审已是第五轮修改稿。
虽然步履迟缓,但毕竟是在一点点完善。新修改后的《物权法》草案首次明确提出“国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度,保障公有制经济的巩固和发展,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展,保护国家的、集体的、私人的合法权益。”其含义就是:“私权”终于可以和“公权”平起平坐了。
这是一次由量到质的跃进,虽然许多法律细节还有待进一步敲定,但立法的指导思想得以确立。在某种程度上,这无异于给广大业主吃下一粒“定心丸”。对房地产市场来说,多少也算是注入了兴奋剂。
在此简要分析三个因素:首先,房地产是高价值的耐用消费品和投资品,是绝大多数家庭的主要财产,只有加强保护私权,才能让民众放心地消费和投资。对于外籍人士而言,尤其如此。
其次,投资的不可预见性非常不利于房地产市场的发展。比如,近期出台的“限外”政策是为了抑制越来越热的境外游资炒房现象。短线炒房的原因很多,我认为对物业产权命运的担心也是其中之一。许多境外房地产基金在进入内地房地产市场之前,已考虑好如何退出,而且不乏中短期操作者。中国经济增长形势和房地产长期前景之好,世界各地难有匹敌者,长期投资(比如持有收租)回报率必然走高,但大量外资之所以喜欢快进快出而对长期收益无动于衷,在一定程度上是出于对中国政策稳定性和私权合法性的担忧。
再次,确定平等保护私有财产权的法律原则,有助于物业维护。我国的住宅寿命偏短,建成不足30年已破旧不堪的建筑充斥于许多城市,导致不得不推倒重来或花巨资修缮,实在是浪费社会资源和公众财富。其原因有二,一是建材和施工质量较低,二是居民没有动力维护。欧洲许多城镇的建筑已有上百年,但仍风采迷人,其建材和工艺也好不到哪里去,关键在于国家保护私产,业主们愿意精心维护保养。
当然,即使明确了保护私权,仍会有许多民众对“70年产权”耿耿于怀。对此,新的《物权法》草案明确了“住宅建设用地使用权满70年后自动续期,续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定”。也即说明,届时只要补交地租,就可以继续拥有物权。而且,届时如果确属公共利益需要,政府也会进行相应的拆迁补偿。若按目前上海的动拆补偿标准:补偿单价是周边市场价的1.2倍,这是很划算的一件事,业主根本无须担心。
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